התחדשות עירונית בזמן מלחמה - המדריך

---

בעקבות מבצע "עם כלביא", נוף ההתחדשות העירונית בישראל עובר תמורה מהותית שיוצרת אתגרים משפטיים והזדמנויות חסרי תקדים לבעלי נכסים ויזמים. כשנזקי המלחמה עם איראן מאיצים את הצורך בשיקום ותיקון 136 (חלופת שקד) מחדש את התחום, הבנת המסגרת המשפטית המתפתחת הופכת קריטית לכל הגורמים הנדרשים לנווט במציאות חדשה זו.

סמכויות חירום משנות את הליכי ההתחדשות העירונית המסורתיים

מבצע "עם כלביא" הפעיל הוראות חירום שמשנות באופן יסודי את דינמיקת ההתחדשות העירונית. במסגרת חוק יסוד: הממשלה, סעיף 39, תקנות חירום מאפשרות כעת הליכים מהירים הדוחסים את לוחות הזמנים לאישור תמ"א 38 מ-9-12 חודשים לרק 4-6 חודשים. חשוב יותר, סף ההסכמות ירד ל-60% עבור בניינים שניזוקו במלחמה, לעומת הדרישה הסטנדרטית של שני שלישים.

המסגרת המשפטית מבחינה בין שני מנגנוני התחדשות עיקריים: תמ"א 38, המספקת חיזוק סיסמי באמצעות חיזוק (38/1) או הריסה-בנייה מחדש (38/2), ופינוי-בינוי, המיועד לשיקום שכונתי רחב היקף. נזקי המלחמה טשטשו את ההבחנות הללו, כאשר הרשות להתחדשות עירונית מעדיפה כעת גישות היברידיות המשלבות בניינים פגועים בתוכניות התחדשות רחבות יותר.

זכויות פיצוי מתרחבות תחת הוראות זמן מלחמה

חוק מס רכוש וקרן פיצויים (1961) קובע מנגנוני פיצוי חזקים לנזקי מלחמה, הממומנים מ-25% מהכנסות מס הרכוש. עם זאת, החיבור בין פיצויי נזקי מלחמה להטבות התחדשות עירונית יוצר תרחישים משפטיים מורכבים הדורשים ניווט זהיר. בעלי נכסים יכולים לגשת לפיצויי נזקי מלחמה ולפטורי מס של התחדשות עירונית, אך תיאום חיוני למניעת קונפליקטים בהטבות.

כפי שציינה נחמה בוגין, יו"ר לשכת השמאים בישראל, "פינוי בינוי זה אירוע מציל חיים זה לא סתם עוד פרויקט נדל"ני". תיקונים אחרונים מספקים הגנות מחוזקות לאוכלוסיות פגיעות, הורדת סף זקנים מ-75 ל-70 שנים וחובת מתן פתרונות דיור חלופיים במהלך הבנייה.

תיקון 136 - חלופת שקד: מהפכה בהתחדשות העירונית

תיקון 136 לחוק התכנון והבנייה, המכונה "חלופת שקד", מחדש את תחום ההתחדשות העירונית בכך שהוא מחליף את תמ"א 38 ומאפשר הריסה ובנייה מחדש של מבנים תוך מתן תוספת משמעותית של זכויות בנייה. התיקון נועד לעודד יזמים לקחת חלק בפרויקטים של התחדשות עירונית, במיוחד באזורים בעלי כדאיות כלכלית נמוכה.

עיקרי החידושים בתיקון כוללים החלפת תמ"א 38 בחלופה של הריסה ובנייה מחדש, תוספת זכויות בנייה של עד 400% ואף יותר במקרים של תוכניות כוללניות, ותמריצים משמעותיים ליזמים. התיקון גם קובע הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית שתפעל לקידום והאצת פרויקטים, תוך צמצום הבירוקרטיה וקיצור זמני הוצאת היתרים.

דרישות פרוצדורליות מחייבות ניווט מקצועי

למרות הוראות החירום, פרויקטי התחדשות עירונית עדיין חייבים לנווט בתהליכי אישור מורכבים. פרויקטי תמ"א 38 דורשים הערכות הנדסיות המאשרות ליקויים סיסמיים של בניינים שנבנו לפני 1980, ואחריהם הסכמת הבעלים, הסכמי יזמים והיתרי בנייה. הליכים מהירים תחת הוראות החירום מפחיתים עיכובים בירוקרטיים אך שומרים על דרישות מהותיות לבטיחות ותכנון.

פרויקטי פינוי-בינוי עומדים בפני מורכבות גדולה עוד יותר, המתפרשת בדרך כלל על פני 10-12 שנים מההמלצה הראשונית ועד לכניסה לדירות. התהליך בן שש השלבים כולל המלצות מהנדס העיר, הכרזות ממשלתיות, אישורי וועדה אזורית, תכנון מפורט, היתרים ובנייה.

השלכות מיוחדות למקרי מלחמה

במצבים שבהם דירות נהרסו במהלך הלחימה ותושבים נמצאים בתוך תהליך התחדשות עירונית, נוצרות בעיות משפטיות מורכבות. כפי שהדגישה בוגין, "אדם שנמצא בתוך תהליך של התחדשות עירונית הדירה נהרסה בעניין נפל מה קורה איתו עכשיו". במקרים כאלה, יש צורך לתאם בין פיצויי המדינה, התקציבים להתחדשות עירונית, ודמי השכירות לדיירים.

הפתרון ההוליסטי שמוצע כולל אינטגרציה של פיצויי נזקי המלחמה עם פרויקטי ההתחדשות, כך שהדיירים יקבלו דירה חדשה בפרויקט במקום פיצוי כספי, והמדינה תחסוך בתקציבי הפיצויים.

המלצות אסטרטגיות לגורמים

בעלי נכסים צריכים לתעד מיידית כל נזק מלחמתי ולפתוח בתביעות פיצוי בתוך המועדים הקבועים בחוק. במקביל, יש להעריך זכאות להתחדשות עירונית תחת הוראות החירום, במיוחד ספי ההסכמה המופחתים. כדאי לשקול האם הליכי תמ"א 38 מואצים מציעים יתרונות על פני המתנה לתיקון 136.

שוכרים חייבים להבין את ההגנות המחוזקות שלהם במהלך פינויי חירום, כולל הגנת תעסוקה תחת חוק הגנת העובדים המתוקן וזכויות ביטול חוזה שכירות עבור נכסים בלתי ראויים למגורים. יש לתעד את כל עלויות העקירה ולשמור על תקשורת עם בעלי הנכסים לגבי תוכניות התחדשות המשפיעות על זכויות השכירות.

יזמים צריכים למנף הוראות חירום כדי לקדם פרויקטים שנתקעו בעבר תוך הבטחת כיסוי ביטוח מתאים לסיכוני זמן מלחמה. עם כניסת תיקון 136, יש להכין אסטרטגיות לניצול זכויות הבנייה המוגדלות ולבחון הזדמנויות בפרויקטים שלא היו כדאיים כלכלית בעבר.

סיכום והמלצות מעשיות

ההתכנסות של צרכי שיקום מלחמתיים, פקיעת הוראות תמ"א 38, וכניסת תיקון 136 יוצרת חלון הזדמנויות ייחודי להתחדשות עירונית. הצלחה דורשת אסטרטגיה משפטית מתוחכמת המנווטת בתקנות חירום תוך מיצוב אופטימלי למסגרת הרגולטורית החדשה.

למשרד עורכי דין רגב אנו ממליצים לפנות לייעוץ משפטי מקצועי בכל המקרים הבאים: בעלי דירות בבניינים שניזוקו במבצע שרוצים לבחון שילוב פיצויי מלחמה עם פרויקטי התחדשות, יזמים המעוניינים להבין את ההשלכות של תיקון 136 על פרויקטים קיימים ועתידיים, ובעלי נכסים הדורשים ייעוץ לגבי המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד.

הזמן פועל לטובת מי שיודע לנווט במערכת המשפטית המורכבת של ההתחדשות העירונית ולנצל את ההזדמנויות הייחודיות שנוצרו בעקבות המצב הביטחוני והשינויים הרגולטוריים המתרחשים כעת.

יונית רגב, עו"ד

משרד עורכי דין - רגב

טלפון: 054-6555769

כתובת: הארבעה 28,

מגדל צפוני, תל-אביב